济宁房产网

济宁房产网

 18953741623

房产消费一站式服务平台

房笑笑
当前位置: 济宁房产 > 济宁房产资讯 > 资讯早报 > 资讯详情页

房地产领域非法集资,这些“套路”要识透!

发布于2021-06-16 分类:资讯早报 编辑:房多多 阅读(13666)

扫描到手机

扫描到手机  新闻随时看

扫一扫,用手机看文本
更加方便分享给朋友

扫描到手机

图片

    为维护房地产领域金融秩序和市场秩序,提高广大群众和购房者自我保护能力和辨识能力,认识非法集资的危害,在全市范围内广泛开展房地产领域防范非法集资宣传教育月活动和集中宣传日活动。
一、什么是非法集资
    非法集资是指法人、其他组织或个人,未经有权机关批准,向社会公众筹集资金的行为。一般要具备以下四个特征:1、未经有关部门依法批准、借用合法经营的形式吸收资金;2、通过媒体、推介会、传单、手机短信、微信等途径向社会公开宣传;3、承诺在一定期限内以货币、实物、股权等方式还本付息或者给付回报;4、向社会公众即社会不特定对象吸收资金。
二、非法集资在房地产领域的主要表现形式
  (一)以房地产开发建设的形式非法集资。在房地产项目开发建设中,房地产开发企业与中介机构(代理销售公司)相互串通,以投资房地产开发建设的名义,向社会公众吸收资金。
  (二)以预售房屋的形式非法集资。房地产开发企业在项目取得建设工程规划许可证前,违规预售或房地产中介机构违规代理销售,以内部认购、发放VIP卡、团购优惠、排号、预付定金、手机APP存储或冻结资金、投资借款等形式,向社会公众吸收资金。
  (三)以分割拆零销售、返本销售、售后包租等形式非法集资。
    1、售后包租是指开发商向购房人承诺,对其所购买的商品房,由开发商承租或者代为出租并支付固定年回报的销售方式。
    2、返本销售是指开发商定期向购房人返还购房款的销售方式。
    3、分割拆零销售是指开发商将成套的商品住宅分割为数部分出售给购房人的销售方式。
  (四)利用互联网平台开展以房地产金融业务为名的非法集资。未取得相关金融资质的房地产开发企业利用互联网从事金融业务,或与网络借贷、股权众筹等互联网平台合作从事金融业务,通过“众筹买房”“首付贷”“首付借”“零首付”等形式违规、超范围向社会公众吸收资金。
附件:
    房地产领域非法集资宣传手册
前言
    近年来,随着经济社会的快速发展,经济领域内以非法集资为主要表现形式的涉众型经济犯罪不断涌现,尤其是房地产行业,一直是非法集资高发领域。房地产类非法集资案件呈多发态势,涉及金额大、隐蔽性强,容易沉积大案要案,特别是如今受经济下行和房地产调控政策影响,部分房地产开发商出现了资金流紧张的情况,更应该引起投资人的警惕。这些违法行为不仅扰乱了正常的金融秩序和市场秩序,而且极易引发不安定因素,给社会稳定带来负面影响。通过宣传,希望能够帮助广大群众和购房者增强依法合规意识,提高自我保护能力和辨识能力,认识非法集资的危害,自觉抵制不法分子的诱惑,理性购房、理性投资。同时,我们还要提醒广大群众和购房者要学法、懂法,面对购房的吸引力、购房资金短缺的矛盾和困难,要保持清醒的头脑,积极寻求合法的融资渠道,通过合法手段解决资金困难,安全购房、安心收房,避免违法筹资、害人害己的事件发生。已经参与非法集资的房地产企业、个人要尽快脱离非法集资活动并主动报案,配合公安机关查清犯罪事实。在此,我们提醒广大群众一定要提高认识,牢固树立风险防范意识,特别是要主动学习掌握一些必要的法律法规和金融常识,既要谨防投资陷阱,又需深知“买者自负”的道理。面对手段多样的非法集资,一定要端正心态,善于进行理性思考和分析,要懂得“天上不会掉馅饼”、“世上没有免费的午餐”的道理,对“高额回报”、“快速致富”、“一夜暴富”的所谓投资项目一定要擦亮眼睛,提高警惕,不要上当受骗。
一、非法集资的概念及主要特征
    按照《最高人民法院关于审理非法集资刑事案件具体应用法律若干问题的解释》(法释〔2010〕18 号)规定,违反国家金融管理法律规定,向社会公众(包括单位和个人) 吸收资金的行为,同时具备下列四个条件的,应当认定为非法集资:(一)未经有关部门依法批准或者借用合法经营的形式吸收资金;(二)通过媒体、推介会、传单、手机短信等各种途径向社会公开宣传,或者明知吸收资金的信息向社会公众扩散而予以放任;(三)承诺在一定期限内以货币、实物、股权等方式还本付息或者给付回报;(四)向社会公众即社会不特定对象吸收资金。是否向社会不特定对象吸收资金、是否向社会公开宣传,是民间借贷与非法集资的重要区别。
二、非法集资常见手段
  (一)承诺高额回报不法分子为吸引群众上当受骗,往往编造“天上掉馅饼”、“一夜成富翁”的神话,通过暴利引诱许诺投资者高额回报。为了骗取更多的人参与集资,非法集资者在集资初期,往往按时足额兑现承诺本息,待集资达到一定规模后,便开始秘密转移资金或携款潜逃,使集资参与者遭受经济损失。(二)编造虚假项目不法分子大多通过注册合法的公司或企业,打着响应国家产业政策、支持新农村建设、实践“经济学理论”等旗号,经营项目由传统的种植、养殖行业发展到高新技术开发、集资建房、投资入股、售后返租等内容,以订立合同为幌子,编造虚假项目,承诺高额固定收益,骗取社会公众投资。有的不法分子假借委托理财名义,故意混淆投资理财概念,利用电子黄金、投资基金、网络炒汇、电子商务等新名词迷惑社会公众,承诺稳定高额回报,欺骗社会公众投资。(三)以虚假宣传造势不法分子为了骗取社会公众信任,在宣传上往往一掷千金,采取聘请明星代言、在著名报刊上刊登专访文章、雇人广为散发宣传单、进行社会捐赠等方式,加大宣传力度,制造虚假声势,骗取社会公众投资。有的不法分子利用网络虚拟空间将网站设在异地或租用境外服务器设立网站。有的还通过网站、博客、论坛等网络平台和QQ等即时通讯工具,传播虚假信息,骗取社会公众投资。一旦被查,便以下线不按规则操作等为名,迅速关闭网站,携款潜逃。(四)利用亲情诱骗不法分子往往利用亲戚、朋友、同乡等关系,用高额回报诱惑社会公众参与投资。一些参与人员,在精神洗脑或人身强制下,为了完成或增加自己的业绩,不惜利用亲情、地缘关系拉拢亲朋、同学或邻居加入,使参与人员迅速蔓延,集资规模不断扩大。
三、房地产领域非法集资
    此领域非法集资案件几乎遍布全国所有省份,多年来持续高位运行。这类案件比较易受宏观调控政策影响,在经济下行预期较强、去库存压力较大的情况下,以高息借贷维持资金链的冲动增强,容易发生大案要案,引起上下游连锁反应。目前,此领域非法集资犯罪活动主要反映出以下特点:
    一是以预售房屋的形式非法集资。该方式多表现为房地产企业在项目未取得商品房预售许可证前,有的甚至是项目 还没进行开发建设时,以内部认购、发放VIP卡等形式,变相进行销售融资,有的还存在“一房多卖”现象。
    典型案例:石家庄某房产公司非法向社会公众吸收资金
河北石家庄某房地产公司工作人员张先生向市民进行投资宣传,称正在唐县进行房地产项目开发,由于资金缺乏,向市民筹资,宣称1万元起,6个月收益18%。经过询问得知,最好要15万起。“投资15万,会抵押给你一套100多平米房子,每平方米价格1880元以上,然后签两个合同,一个是抵押合同,一个是借款合同,如果还不了钱,所抵押的这套房子,你就可以拍卖。”工作人员信誓旦旦地说。
    但经向当地住建局咨询,得知这个项目属于新农村工程,不属于房地产开发项目,土地性质属于集体。所以,该项目不可能取得预售许可证,没有取得预售许可证的项目,在房管部门也办不了抵押手续。房产不能做抵押登记,如果开发商再把房子卖给其他人,法律会优先保护其他购房人的权利。到时候,投资人的权益在法律上得不到保护。
    二是利用房地产项目开发、利用互联网平台以开展房地产金融业务为名义进行非法集资。表现为房地产企业自身或者是通过中介公司向社会公众融资,承诺给予远高于银行同期利率的高额利息,有的还以一定的资产作为抵押。
    典型案例:周某辉通过P2P平台集资诈骗获刑15年
    周某辉2011年起用网站做金融信息服务,收取中介服务费的业务。投资人将投资款汇到周某辉公布在网站上的其个人的8个银行卡等账户用于投标。2011年5月至 2013年12月间,周某辉陆续虚构了34个借款人(发标人),并利用上述虚假身份大量发布增值标、抵押标、石头标(室石标),以支付投资人20%左右的年化收益率。
此外,周某辉还根据投资标的类型和金额给投资的会员支付额外奖励等为诱饵,向投资人大肆非法集资。所集资金全部由周某辉一人支配,包括购置和经营珠宝、车辆等。周某辉先后从全国多个省份1586名不特定对象集资10.3亿余元,其中尚有1136名投资人近3.56亿元集资款未归还。
    案发后侦查机关从周辉控制的用于集资的银行账户中扣押资金近1.8亿元。周某辉实际骗取投资人款项人民币1.75亿余元。衢州市中级法院对该案进行宣判,周某辉犯集资诈骗罪,判处有期徒刑15年,并处罚金50万元。
    三是以分割销售商铺并承诺售后包租的形式非法集资。该方式多表现为房地产企业违法违规将整幢商业、服务业建筑划分为若干个小商铺进行销售,通过承诺售后包租、定期高额返还租金或到一定年限后回购,来诱导社会公众购买。
    典型案例:涉及金额上亿!南宁某电商城“半死不活”,上千投资者血本难回。
    南宁某电商城是XX公园与某项目公司合作项目。自2015年9月,该项目公司中标该项目后,建设拥有20年经营权的某电商城。其通过销售没有明确边界“格子铺”的使用权,以“售后返租”的方式向社会筹款。
    2016年8月,投资者杨先生得知从签约第二个月开始,便可在电商城得到返租收益,于是,他花18万元左右,一口气认购3个“格子铺”。但是,投资人反映,合同约定的“返租金情况仅持续半年,从2018年2月份开始,项目开发商开始拖欠他们的返租金。
到案发时,已统计到有1200多人投资该商城,涉及金额上亿元,其中,不少投资者都是退休老人,他们多的投资五六十万元,少的也有五万多元。2018年6月,南宁公安机关以该项目开发商涉嫌非法吸收公众存款为由,进行了立案侦查。
四、参与非法集资形成的风险及损失由谁承担
    根据《非法金融机构和非法金融业务活动取缔办法》(1998年7月13日中华人民共和国国务院令247号发布,根据2011年1 月8日《国务院关于废止和修改部分行政法规的决定》修订)相关规定,因参与非法集资活动受到的损失,由参与者自行承担,所形成的债务和风险,不得转嫁给未参与非法集资活动的国有银行和其他金融机构以及其他任何单位。债权债务清理清退后,有剩余非法财物的,予以没收,就地上缴中央金库。经人民法院执行,集资者仍不能清退集资款的,应由参与者自行承担损失。在取缔非法集资活动的过程中,地方政府只负责组织协调工作。这意味着非法集资不受法律保护,参与非法集资活动的风险和损失将由自己承担。根据《关于办理非法集资刑事案件适用法律若干问题的意见》(公通字〔2014〕16号)相关规定,单位和个人帮助非法集资犯罪行为人吸收资金,从中收取代理费、管理费、返点费、佣金、提成等费用的,构成非法集资共同犯罪,应当依法追究刑事责任。这就意味着,参与非法集资不仅责任自担,如果还为非法集资犯罪提供帮助、充当资金掮客并且收取代理费等的,还构成非法集资共同犯罪人,依法应追究刑事责任。
五、非法集资犯罪主要法律规定
 (一)非法吸收公众存款罪指违反国家金融管理法律、法规的规定,非法吸收公众存款或者变相吸收公众存款,扰乱金融秩序的行为。非法吸收公众存款罪的行为人没有非法占有他人财物的目的,而是意图通过非法吸收公众存款来营利。《中华人民共和国刑法》一百七十六条规定“非法吸收公众存款或者变相吸收公众存款,扰乱金融秩序的,处三年以下有期徒刑或者拘役,并处或者单处2万元以上20万元以下罚金;数额巨大或者有其他严重情节的,处三年以上十年以下有期徒刑,并处5万元以上50万元以下罚金。单位犯前款罪的,对单位判处罚金,并对其直接负责的主管人员和其他直接责任人员,依照前款的规定处罚。”《最高人民法院关于审理非法集资刑事案件具体应用法律若干问题的解释》(法释〔2010〕18号)规定,实施下列行为之一,应当依照刑法一百七十六条的规定,以非法吸收公众存款罪定罪处罚:1、不具有房产销售的真实内容或者不以房产销售为主要目的,以返本销售、售后包租、约定回购、销售房产份额等方式非法吸收资金的;2、以转让林权并代为管护等方式非法吸收资金的;3、以代种植(养殖)、租种植(养殖)、联合种植(养殖)等方式非法吸收资金的;4、不具有销售商品、提供服务的真实内容或者不以销售商品、提供服务为主要目的,以商品回购、寄存代售等方式非法吸收资金的;5、不具有发行股票、债券的真实内容,以虚假转让股权、发售虚构债券等方式非法吸收资金的;6、不具有募集基金的真实内容,以假借境外基金、发售虚构基金等方式非法吸收资金的;7、不具有销售保险的真实内容,以假冒保险公司、伪造保险单据等方式非法吸收资金的;8、以投资入股的方式非法吸收资金的;9、以委托理财的方式非法吸收资金的;10、利用民间“会”、“社”等组织非法吸收资金的;11、其他非法吸收资金的行为。《最高人民法院关于审理非法集资刑事案件具体应用法律若干问题的解释》中的“向社会公开宣传”,包括以各种途径向社会公众传播吸收资金的信息,以及明知吸收资金的信息向社会公众扩散而予以放任等情形。《最高人民法院关于审理非法集资刑事案件具体应用法律若干问题的解释》规定,下列情形应当认定为向社会公众吸收资金:1、在向亲友或者单位内部人员吸收资金的过程中,明知亲友或者单位内部人员向不特定对象吸收资金而予以放任的;2、以吸收资金为目的,将社会人员吸收为单位内部人员,并向其吸收资金的。《最高人民法院关于审理非法集资刑事案件具体应用法律若干问题的解释》规定,非法吸收或者变相吸收公众存款,具有下列情形之一的,应当依法追究刑事责任:1、个人非法吸收或者变相吸收公众存款,数额在20万元以上的,单位非法吸收或者变相吸收公众存款,数额在100万元以上的;2、个人非法吸收或者变相吸收公众存款对象30人以上的,单位非法吸收或者变相吸收公众存款对象150人以上的;3、个人非法吸收或者变相吸收公众存款,给存款人造成直接经济损失数额在10万元以上的,单位非法吸收或者变相吸收公众存款,给存款人造成直接经济损失数额在50万元以上的;4、造成恶劣社会影响或者其他严重后果的。(二)集资诈骗罪指以非法占有为目的,使用诈骗方法非法集资,数额较大的行为。集资诈骗罪的行为人主观上具有非法占有他人财物的目的,意图直接占有所募集的资金。《中华人民共和国刑法》一百九十二条、一百九十三条、一百九十九条、二百条、二百二十四条规定,犯集资诈骗罪的,处五年以下有期徒刑或者拘役,并处2万元以上20万元以下罚金;数额巨大或者有其他严重情节的,处五年以上十年以下有期徒刑,并处5万元以上50万元以下罚金;数额特别巨大或者有其他特别严重情节的,处十年以上有期徒刑或者无期徒刑,并处5万元以上50万元以下罚金或者没收财产;数额特别巨大并且给国家和人民利益造成特别重大损失的,处无期徒刑或者死刑,并处没收财产。《最高人民法院关于审理非法集资刑事案件具体应用法律若干问题的解释》规定,以非法占有为目的,使用诈骗方法非法集资,个人进行集资数额在10万元以上的,单位进行集资数额在50万元以上的,应追究刑事责任。使用诈骗方法非法集资,具有下列情形之一的,可以认定为“以非法占有为目的”:1、集资后不用于生产经营活动或者用于生产经营活动与筹集资金规模明显不成比例,致使集资款不能返还的;2、肆意挥霍集资款,致使集资款不能返还的;3、携带集资款逃匿的;4、将集资款用于违法犯罪活动的;5、抽逃、转移资金、隐匿财产,逃避返还资金的;6、隐匿、销毁账目,或者搞假破产、假倒闭,逃避返还资金的;7、拒不交代资金去向,逃避返还资金的;8、其他可以认定非法占有目的的情形。(三)擅自发行股票、公司、企业债券罪指未经国家有关主管部门批准,向社会不特定对象发行、以转让股权等方式变相发行股票或者公司、企业债券,或者向特定对象发行、变相发行股票或者公司、企业债券累计超过200人的,应当认定为刑法一百七十九条规定的“擅自发行股票、公司、企业债券”。构成犯罪的,以擅自发行股票、公司、企业债券罪定罪处罚。(四)非法经营罪违反国家规定,未经依法核准擅自发行基金份额募集基金,情节严重的,依照刑法二百二十五条的规定,以非法经营罪定罪处罚。明知他人从事欺诈发行股票、债券,非法吸收公众存款,擅自发行股票、债券,集资诈骗或者组织、领导传销活动等集资犯罪活动,为其提供广告等宣传的,以相关犯罪的共犯论处。
六、参与非法集资的严重后果
按照相关法规规定,参与非法集资风险自担。目前,非法集资案件清偿率极低,有的案件甚至是零清偿,往往造成 涉案单位和人员的严重财产损失甚至失去生命,有的引发社会群体性事件,严重影响社会治安秩序,影响当地经济的发展。

来源:济宁市住房和城乡建设局

以上信息仅供参考,最终以开发企业公布为准。本稿件为济宁房产网独家原创稿件,版权所有,引用或转载请注明出处。

分享到:
小程
序码

微信扫码 一键拨打

团购
楼盘
热门
资讯
新房
一览
邻校
楼盘
二手
关注
微信
关注微信

关注房产微信

获取更多优惠